收取物业费的几个管理措施
以解决业主欠款、催收物业费为长期研究讨论课题，以案例分析会的形式，对重点欠款户和长期欠款户制定有针对性的策略，有效提高收费效果。下面催天下小编为大家解答。
加强物业服务企业管理措施。
1、对人负责
向所有收费人员下达指标任务，注意公平合理分配任务，不仅要考虑总数，还要考虑区域内钉子户的分布。
2、良好的评估机制。
收费工作是物业服务企业客户服务部门面临的最困难的工作。收费效果与收费人员的个人工资、奖金等福利措施挂钩，每周、每月公布收费评估百分比，不断鼓励收费人员创造高绩效，调动收费人员的工作热情。
3、培训收费人员
为客服部收费人员提供内外收费培训交流活动，提高物业服务水平和收费技能。通过不断的学习掌握收费技巧。
4、把握好时间
其他人的休息日通常是收费人员的工作日，所以要加强节假日物业费的收取，确保收费人员在周末工作，确保必要的夜间值班（一般到晚上8点）。
5、顺便提醒法
顺便说一下，提醒法，即无意中催收法，是在为业主提供相关物业服务或提供物业服务的过程中，似乎无意中提醒业主支付的方法。例如，在向业主发放包裹或维护业主后，提醒业主支付物业费。
6、及时解决个别问题
有些业主欠费只是因为原来的维修问题没有及时解决，如走廊灯泡坏了，业主反映了几次，但总是没有人来维修，引起业主不满，拒绝支付物业费。在这种情况下，可能只需要一点支付，以换取业主的满意和及时支付。个别问题解决了，业主的欠款问题也解决了。在找到影响欠款的个别问题后，我们发现了欠款的症结，可以用一半的努力得到两倍的结果。
7、借助外力多方协调
仅靠物业服务企业的力量很难解决一些矛盾纠纷。特别是开发遗留等问题，如果问题普遍存在，就要想办法与开发商、建设单位、政府主管部门协调解决，满足业主需求，促进业主支付。
8、合理选择催款方式。
选择各种催缴方式遵循以下原则：
先礼后兵。优先顺序为：电话催缴、书面催缴、上门催缴、律师函、起诉。
具体问题分析，不同类型的欠款采用不同的催收方式。对于老赖欠款业主，必须采取法律手段。
9、电话催缴注意事项
第一次打电话给业主的主要目的是提醒业主准备支付准备，表达的意思是提醒业主不要显得讨债。要达到的具体效果包括:询问业主什么时候可以支付；业主用什么方式支付比较方便(在管理处支付是上门收费？信用卡还是现金？)；预约时间。
打电话前要做好准备，做好计划，把业主档案放在手边，做好记录。
要注意电话礼仪，展现专业素质。
语言简洁明了，用词要准确。
语速不宜过快，语气要真诚。
不要在电话中过多强调合同协议。
坚持自己的意见，不偏离目标，始终引导业主回到偿还欠款的问题。
10、必须书面催缴
除了电话催款，最重要的催款方式是书面催款。但是使用书面催款时要注意技巧。
例如，为了让欠款业主及时付款，一家物业公司在社区发布了温暖的收费通知。首先，感谢已付款业主对物业公司的支持。对于未付款业主，通知说：物业费不催促是一种信任，催促真的很焦虑；每次打电话给你，我们都想，练习，练习，经常害怕你无聊，懒惰害怕你忘记；做物业真的不容易，业主，××××只剩下一天了。客户服务姐妹。维持秩序的老大哥。清洁阿姨的工资都取决于你的支持！这份通知可以说是一把剑，大大改变了许多物业公司的锁眼、停水、停电、半夜上门催收等不太聪明，容易引起冲突催收方式，幽默也发挥了收取物业费的效果。
此外，从法律的角度来看，书面催缴也有其重要性和必要性。
最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第六条规定，业主无正当理由拒绝支付或者在合理期限内未支付物业费的，物业服务企业要求业主支付物业费的，人民法院应当予以支持。物业服务企业已按照合同和有关规定提供服务，业主仅以不享受或者不接受有关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
在审判实践中，部分法院以书面催收物业费作为物业服务企业向人民法院起诉拖欠业主的前提程序。例如，《浙江省高级人民法院第一人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件适用法律若干问题的意见（试行）》第十六条第一款规定：物业服务人未书面向业主提起诉讼，应当告知业主提交催收通知；物业服务人坚持起诉的，不予受理。
因此，物业公司应注意书面催收方式，书面催收不仅可以为物业公司保留重要证据，而且严格地说，也是物业公司对欠款业主提起诉讼的前提。
11、适当向业主投诉
也就是说，向欠款业主表示软弱和抱怨，声称收取物业费是公司给自己的任务，如自我完成只能获得基本工资，生活将受到很大影响。这种方法本质上是利用人们普遍存在的同情心，使他们同情弱者，有意识地支付欠款。使用方法时，应注意在第二次或第三次支付时使用，不要在支付开始时使用。如果一开始使用，很容易被对方理解为故意设置的陷阱。
12、找到痛点
每个业主都有自己的工作、社会和家庭背景、不同的个性特征和特定的活动规则。在收取物业费时，要认真研究，详细分析目标对象的社会背景、个性偏好和活动规律，不要盲目纠缠，找出目标对象的弱点，集中精力突破。找到痛点将是一种等待工作的方法，预计将用一半的努力得到两倍的结果。例如，对于当地拆迁家庭拖欠，村支部书记可能更有威望通过其影响解决；例如，有些人特别关心他们在单位的形象，关心他们的声誉，在某些情况下，他们也可以考虑他们的单位。
13、欲取之，必先给之
先取后取，小取大。主动向欠款业主示好，给他们小礼物，让他们不好意思再欠款。礼品的价值和给予对象应根据情况进行调整。这种方法不仅适用于物业费的催收，也适用于许多物业服务企业在年初收取物业费的鼓励政策。
14、第三方协助追缴
利用业主委员会、居委会、房管局等可能的第三方协助追缴欠款，形成对欠款业主的强制或变相强制。
15、寻找内因
部分业主欠款仅仅是因为物业服务企业服务不到位或外包单位服务不到位。此时，物业服务企业应首先纠正自己，反思和改进服务，从业主的角度思考，不断提高服务水平，赢得业主的信任。
16、锁定核心问题
催缴物业费时，核心问题是催缴物业费本身，没有别的。
如果对方不满意，收费人员应集中精力考虑催收物业费的核心目标，而不是关注对方的个性，即这个人不应该成为收费人员关注的焦点。收费人员只需将对方的任何感受视为他的谈判策略，而不是个人攻击。收费人员唯一要做的就是反复向对方确认何时支付欠款。
17、保持正确的态度
一些收费人员在催款过程中会表现出一定程度的怯懦，没有信心。这将影响收费的效果。收费前，收费人员必须有坚定的信念。如果他们能充满信心，对事情有自己的看法，他们往往会出奇地获胜，并收回他们没有希望的欠款。相反，它会被对方牵着鼻子走，可以收回的欠款可能无法收回。因此，收费人员的心理状态非常重要。
18、和谐一家亲
开展社区文化活动（体育节、文化节、阅读节、宣传日等），帮助老年业主提货，主动开门，可以缩短物业服务企业与业主之间的距离。帮助业主，营造友好和谐的氛围，建立长期的亲密关系，有助于减少业主拖欠的发生。
近年来，随着我国经济规模的不断增加和创新新业态的出现，大量小额债权债务呈爆炸式增长。传统的催收模式已经不能满足当前的市场需求。催收平台采用支付提醒、催收函/律师函、送达通知等方式，结合所有工具的在线合规运营新模式，鼓励欠款人积极还款，快速解决欠款问题。